Прогнозы экспертов по бумагам ПИК, ЛСР, ГК «Самолет» и «Эталона»
Ожидается, что действие программы льготной ипотеки на новостройки будет прекращено с 2023 года. По некоторым оценкам, спад спроса на жилье может достичь 45%. Разбираемся, как это отразится на доходах девелоперов и пора ли задуматься над продажей их акций.
Действие программы льготной ипотеки на новостройки под 7% годовых должно прекратиться 31 декабря 2022 года — правительство пока не приняло решение о ее очередном продлении. Минфин заявил, что не видит необходимости в сохранении программы.
Льготная ипотека на новостройки была запущена в России в 2020 году как антикризисная мера в период пандемии.
Первоначально она была рассчитана на несколько месяцев, но ее действие неоднократно продлевали. Ставка по льготной ипотеке составляет 7% годовых за счет выплат банкам субсидий со стороны государства. Максимальная сумма по ипотеке — 12 млн руб. для Москвы, Санкт-Петербурга, Подмосковья и Ленобласти и 6 млн руб. — для остальных регионов.
«Льготная ипотека остается одним из важнейших драйверов спроса на первичном рынке. Так, в сентябре с ее привлечением в Москве было совершено 21,4% сделок. Программа стала еще более востребованной на фоне новостей о ее скором завершении. В октябре ипотекой с господдержкой воспользовались уже 28,57% покупателей столичных новостроек», — комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум».
Наталия Пырьева, аналитик ФГ «Финам», ссылаясь на данные ЦБ, отметила, что объем ипотечных кредитов, предоставленных российскими банками в январе—сентябре текущего года, составил 3,2 трлн руб., а на долю программы льготной ипотеки приходится порядка 50% от общего объема выданной ипотеки.
Относительно безболезненной отмена льготной ипотеки окажется только для элитного рынка: там доля ипотечных сделок не превышает 30%, сказал Андрей Соловьев, партнер и региональный директор департамента городской недвижимости NF Group.
Сворачивание программы льготной ипотеки может привести к падению спроса на новостройки на 25–45%, а также негативно сказаться на финансировании текущих проектов и запуске новых. Как новые риски отразятся на акциях девелоперских компаний и стоит ли продолжать держать их в своем портфеле?
Что будет с рынком недвижимости после прекращения действия программы
По мнению Надежды Коркка, учитывая, что ипотека с господдержкой обеспечивает значительную долю покупательской активности, после окончания программы вероятна стагнация. Скорее всего, крупнейшие девелоперы продолжат выполнять обязательства по сдаче текущих проектов в срок, но сократят вывод новых.
«Тем не менее постепенно рынок адаптируется к изменившимся реалиям. Клиенты переориентируются на другие субсидируемые государством жилищные кредиты, а также траншевую ипотеку и другие программы от застройщиков», — сказала Коркка.
Спад потребительской активности, который будет наблюдаться некоторое время после завершения программы, может привести к коррекции цен, считает Надежда Коркка. Спрос, однако, может сместиться в другие сегменты, замечает Валерий Емельянов, эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций». Речь идет прежде всего о семейной ипотеке, доля которой на рынке весьма высока: почти 40% всех субсидируемых программ.
«Думаю, что спрос на новостройки упадет не на все 60% (это доля льготной ипотеки в общем объеме ипотеки на покупку нового жилья), а лишь на 30–40%», — заключает он.
Главный аналитик «Миэль» Екатерина Бережнова напоминает, что, несмотря на падение продаж на рынке новостроек, не стоит забывать, что льготная ипотека вводилась как антикризисная мера, которая «выполнила и даже перевыполнила» свою миссию:
— застройщикам были обеспечены два года суперпродаж
— на протяжении двух лет цены прибавляли по 20% в год.
Постепенно рынок адаптируется к новым реалиям, говорит она, однако застройщикам потребуется расширять субсидированные программы и чаще делать крупные индивидуальные скидки, что негативно скажется на их финансовых показателях.
«Однако ведущие застройщики разрабатывают финансовые модели с учетом возможных негативных сценариев развития событий. Поэтому непродление льготной ипотеки точно не нанесет им непоправимый ущерб», — добавляет Надежда Коркка.
Положение российских девелоперов
Как пишут аналитики «Финама», восстановлению спроса на рынке недвижимости в третьем квартале в значительной степени способствовали государственная льготная ипотека и субсидированные программы от застройщика с околонулевой ставкой. Число оформленных ипотечных кредитов при этом сократилось на 36% в годовом выражении по итогам января—сентября, объемы выдачи в денежном эквиваленте снизились на 21%. В октябре произошел обвал спроса на новостройки — от 30 до 70%, что было связано с объявлением частичной мобилизации.
ГК «ПИК»
Группа компаний ПИК — крупнейший в России застройщик: по состоянию на 1 ноября девелопер строит 6 млн кв. м жилья в 14 регионах и ввел в эксплуатацию 1,5 млн кв. м жилья в 2022 году. Сильной стороной компании является развитие собственных производственных мощностей: она самостоятельно производит большую часть необходимых материалов и оборудования, благодаря чему в меньшей степени зависит от зарубежных поставок — это особенно важный фактор в условиях действия западных санкций.
ПИК не публиковала финансовые и операционные показатели с начала 2022 года. В 2021 году компания нарастила продажи недвижимости на 33%, до 451 млрд руб., и зафиксировала выручку в размере 487,8 млрд руб. Дивиденды по итогам 2021 года компания решила не выплачивать.
С начала года акции ПИК потеряли 42% стоимости, а по сравнению с историческим максимумом подешевели на 58%. По состоянию на конец торговой сессии 22 ноября стоимость одной бумаги ПИК составила 629 руб.
ГК «Самолет»
«Самолет» — второй по объемам текущего строительства девелопер в России: в данный момент он реализует 3,28 млн кв. м жилья в пяти регионах. Группа развивается в нескольких сопряженных бизнес-направлениях: она владеет онлайн-платформой сервисов с недвижимостью «Самолет Плюс», управляющей компанией и фондами коммерческой и арендной недвижимости.
Компания нарастила продажи первичной недвижимости на 70%, до 125,8 млрд руб., по итогам первых девяти месяцев 2022 года.
Денежные поступления увеличились на 85% и достигли 127,9 млрд руб. По состоянию на 30 июня 2022 года стоимость активов группы выросла на 64% в годовом выражении и достигла 634,7 млрд руб.
С начала года акции «Самолета» подешевели почти на 50%. При этом «Самолет» — единственная публичная компания среди российских застройщиков, которая продолжает выплачивать дивиденды: по итогам первого полугодия 2022 года они составят 2,5 млрд руб., или 41 руб. на акцию.
«Эталон»
Застройщик «Эталон» — седьмой в рейтинге крупнейших застройщиков России, по состоянию на начало месяца строил 1,1 млн кв. м жилья в семи регионах России.
По итогам девяти месяцев 2022 года новые продажи недвижимости снизились на 34% в годовом выражении, до 210,5 тыс. кв. м, а денежные поступления — на 28%, до 43,8 млрд руб. С учетом изменившихся условий компании пришлось скорректировать план запусков за 2022 год — до 686 тыс. кв. м.
С начала года котировки «Эталона» обвалились на 40%. Компания также приостановила выплату дивидендов «в связи со сложной геополитической ситуацией и невозможностью распределения средств через международные платежные и клиринговые системы среди нерезидентов».
Группа ЛСР
ЛСР — третий в рейтинге застройщик в России, который реализует 2,59 млн кв. м недвижимости в четырех регионах страны.
Согласно отчёту за первое полугодие 2022 года, выручка компании увеличилась на 20% в годовом выражении и достигла 65,36 млрд руб., а прибыль увеличилась на 15%, до 6,4 млрд руб. Денежный поток от операционной деятельности составил 10 млрд руб. по сравнению с убытком на 6,2 млрд руб. в прошлом году.
С начала года акции ЛСР потеряли 21% стоимости — компания справилась лучше, чем остальные крупные застройщики.
Дивиденды по итогам 2021 года руководство застройщика решило не выплачивать.
Перспективы акций российских девелоперов
У застройщиков доля контрактов, заключенных с участием ипотечных средств, очень высока, поэтому сворачивание льготной программы неизбежно приведет к сокращению продаж, предупреждает Наталия Пырьева. Это отрицательно скажется на динамике акций публичных девелоперов.
«Суммарно в месяц выдается по всем госпрограммам около 100–150 млрд руб. В последние месяцы — до 250 млрд руб. Из них 55% приходится на льготные программы. Учитывая сказанное выше, спрос в деньгах может упасть примерно на треть, то есть на 50–70 млрд руб. В год это 600–840 млрд руб. недополученной выручки», — прокомментировал финансовые перспективы компаний Валерий Емельянов.
Однако публичные застройщики располагают внушительными земельными банками, запасами ликвидности и собственными производственными мощностями, в связи с чем, по мнению Пырьевой, положение таких компаний, как ПИК, ЛСР, «Самолет» или «Эталон», нельзя назвать критическим.
Виталий Манжос, старший риск-менеджер «Алго Капитала», утверждает, что бумаги строительного сектора все еще могут продемонстрировать рост, пользуясь своим статусом «защитных активов» в условиях сложной внешнеполитической обстановки. По мнению эксперта, это обусловлено ориентацией сектора на внутренний рынок.
«На данный момент у нас нет целевых цен по бумагам застройщиков, но наиболее оптимистично мы смотрим на бумаги «Самолета» и присваиваем им рейтинг «лучше рынка». «Самолет» продолжает демонстрировать высокие темпы роста финансовых показателей, а также единственный среди застройщиков продолжает выплачивать дивиденды — дивидендная доходность в 2022 году составит порядка 6–7%», — заявила Наталия Пырьева.
Аналитик отмечает конкурентные преимущества «Самолета»: расширение географии присутствия и снижение зависимости от Московского региона, а также выход на рынок загородной недвижимости: старт продаж первого объекта ожидается уже в 2022 году. Пырьева также подчеркивает, что застройщик активно развивает digital-проекты на рынке недвижимости — собственный цифровой банк и линейку закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ).
Валерий Емельянов считает, что акции застройщиков и так сильно дешевы: за год они потеряли до 50%, поэтому дальнейшее снижение маловероятно. «Им есть куда двигаться по цене и объемам», — заключает он.
Целевые цены БКС на год по акциям: ПИК — 1110 руб., ЛСР — 670 руб., «Эталон» — 109 руб.
Наталья Мильчакова, ведущий аналитик Freedom Finance Global, видит возможность роста для российских девелоперов через выход на новые сегменты рынка, например индивидуального жилищного строительства.
«Отмена льготной ипотеки, безусловно, замедлит рост акций четырех крупных российских застройщиков, однако такие факторы, как солидный портфель проектов, стоимость активов, финансовые и операционные результаты, могут быть по-прежнему драйвером роста акций в будущем», — добавляет она.
Наибольший потенциал роста, до 20%, в течение следующего года есть у акций группы ЛСР и группы «Эталон», заявляет эксперт.
«Коридор целевых цен по ЛСР в течение года мы оцениваем в 500–580 руб. на акцию, по группе «Эталон» — в 53–66 руб. на акцию. Достаточно интересными также представляются акции группы «Самолет», коридор целевых цен для акций группы мы оцениваем в 2600–2800 руб. за акцию. По акциям группы ПИК наши цели — 700–720 руб. за акцию», — сказала Наталья Мильчакова.
